KÖYLERDE YAPILAŞMAYLA İLGİLİ MEVZUATIN TANITILMASI

AMAÇ : Köylerde oturan köy sakinlerinin veya köy dışından gelen yatırımcıların Köy Yerleşik Alanı içinde yada dışında yapacakları konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ve bunların dışındaki diğer arazi kullanımlarındaki yapıların ilgili İmar Planı, Kanun ve Yönetmeliklere uygun şekilde yapılmasının sağlanması ve kaçak yapılaşmanın önlenmesi.

Bu kapsamda 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili Uygulama Yönetmeliğinin köylerdeki uygulaması 3 başlık altında değerlendirilebilir:

1-Planlı Alanlarda kalan Köylerde İmar Uygulamaları.

2-Belediye Mücavir Alan Sınırları Dışında Planı Bulunmayan Köy Mezraların Yerleşik Alanlarında Yapılacak Uygulamalar.

3-Belediye ve Mücavir alan sınırları içindeki ve dışındaki yerleşme alanı dışında kalan (İskan dışı) alanlarda yapılacak uygulamalar.

I- PLANLI ALANLARDA KALAN KÖYLERDE İMAR UYGULAMALARI

1/25000 ölçekli Çevre Düzeni Planı , 1/5000 ve 1/1000 ölçekli Nazım ve Uygulamaları İmar Planı kapsamında kalan köylerde; plan kararlarına göre İmar Uygulamalarının yapılması gerekmektedir. Şahısların bu köylerde konut, ticaret, sanayi, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar …………. Vb. hangi arazi kullanım türünden yapı olursa olsun, binayı yapmadan önce İl Özel İdaresi’nden İmar Durum alması ve imar durumu koşullarına göre yapı ruhsatının alınması gerekmektedir.

II- BELEDİYE MÜCAVİR ALAN SINIRLARI DIŞINDA PLANI BULUNMAYAN KÖY VE MEZRALARIN YERLEŞİK ALANLARINDA YAPILACAK İMAR UYGULAMALARI

Köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarı : Köy ve mezraların cami, köy konağı gibi köy ortak yapıları ile köy nüfusuna kayıtlı ve köydeki sürekli oturanlar tarafından, yapımı tarihinde yürürlükte bulunan mevzuat hükümlerine uygun olarak inşa edilmiş yapıların toplu olarak bulunduğu yerlerde mevcut binaların en dışta olanlarının dış kenarlarından geçirilen çizginin içinde kalan alan köy yerleşik (meskun) alanını; bu çizgi ile 100 m dışından geçirilecek olan sınırı tespit edilerek İl Genel Meclisince karara bağlanan sınırın içinde kalan köy yerleşik alanı civarını tanımlar.

Köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarının tespiti, Valiliklerce birisi Harita Mühendisi olmak üzere en az üç kişilik bir komisyon tarafından 1:100, 1:2000 veya 1:5000 ölçekli hali hazır haritalar ve kadastro paftaları üzerine yapılır, İl Encümenince onaylanır.

Aynı köyün mülki sınırları içinde kalmakla birlikte köy yerleşik alanı ve civarının dışında kalan mezralarda mevcut köy ortak yapıları yok ise yerleşik alan ve civarı tespiti yapılamaz.

Köy ortak yapılarının bulunduğu mezralarda ise, yerleşik alan ve civarı tespiti, köy yerleşik alan ve civarının tespiti ile ilgili usullere uyulmak koşuluyla yapılır.

Köy ve mezralar ile civarının yerleşik alan tespiti bir defaya mahsus olmak üzere yapılır, bu sınırlar genişletilemez ve genişletilmesine dönük olarak birleştirilemez ( Md.43)

İfraz ve Yapılanma Koşulları :
İfraz suretiyle elde edilecek parsellerin tapu ve kadastro veya tapulama haritasındabulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz. (Md.44)

Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında yapılacak ifraz işlemlerinde parsel genişlikleri (15.00) m.den, parsel derinlikleri (20.00) m.den az olamaz. İfraz suretiyle en fazla beş adet parsel elde edilir, ifraz suretiyle elde edilen parsellerde ikinci kere ifraz yapılamaz. (Md.45)

Bina cephe ve ikametlerinin, köy ve mezraların mevcut teşekkülü esas alınarak tayin ve tespitine Köy İhtiyar Heyeti yetkilidir.(Md.46)

Komşu mesafeleri, civarın yapı düzeni ve karakterine, yapılacak binaların münferit konut veya tarımsal işletme birimi (ahır, samanlık, arabalık vb.) oluşuna göre Köy İhtiyar Heyeti tarafından takdir ve tayin olunur.(Md.47)

Parsel büyüklükleri hakkındaki hükümlere uymayan parsellerde, uygun hale getirilmedikçe yeni yapı ve ilave yapı yapılmasına izin verilmez.(Md.49)

İfraz edilmedikçe bir parsel üzerine köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca yapılacak konut, tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapılar ve bunların lüzumlu müştemilat binaları dışında birden fazla yapı yapılamaz. Ancak bir yapıda birden fazla bağımsız bölüm yapılabilir. (Md.50)

Köy mezraların yerleşik alanlarında ve civarında bir parselde köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca yapılacak tarımsal ve hayvancılık amaçlı yapıların ve konut yapılarının müştemilat dahil taban alanı kat sayısı %40 ı geçemez.(Md.51)

Köy ve mezraların yerleşik alanlarında 2 kat (6.50) m.den fazla katlı bina yapılamaz. Meyilden dolayı birden fazla kat kazanılamaz (Md.52)

Çatı yapılması halinde kiremit kaplamalı çatıların % 33 meyille yapılması ve civarın karakterine uyulması lazımdır. Saçakları (1.20) m.yi aşmayacak şekilde lüzumu kadar genişlikte yapılabilir. (Md.53)

Yapı Ruhsatı ve Kullanma İzni:
Köy ve mezraların yerleşik alanlarında ve civarında sadece köy nüfusuna kayıtlı ve köyde sürekli oturanlarca yapılacak konut, tarım ve hayvancılık amaçlı yapılar ile müştemilat binaları yapı ruhsatı ve yapı kullanma iznine tabi değildir. Ancak, yapı projelerinin fen ve sağlık kurullarına uygun olduğuna dair Valilik (İl Özel İdaresi) görüşü alınmasından sonra muhtarlıkça izin verilmesi ve bu izne uygun olarak yapının yapılması şarttır.(Md.57)

Muhtarlıklarca verilecek inşaat izinlerinin mutlaka Köy Karar Defterine işlenmesi gerekmektedir.

İşletme ruhsatına tabi hayvancılık tesisleri ve yukarıda sayılan yapılar dışında kalan tüm yapılar için Ruhsat ve Yapı Kontrol İzni Valilikçe (İl Özel İdaresi’nce) verilir. Ruhsat alınması için de öncelikle İmar Durumunun alınması gerekmektedir.

Ruhsat alınması gerektiği halde, ruhsatsız inşa edilen yapılar hakkında 3194 sayılı İmar Kanununun ilgili hükümleri uyarınca para cezası ve yıkım kararı uygulanır.

III-BELEDİYE VE MÜCAVİR ALAN SINIRLARI İÇİNDE VE DIŞINDAKİ YERLEŞME ALANI DIŞINDA KALAN (İSKAN DIŞI) ALANLARDAKİ İMAR UYGULAMALARI

İfraz ve Tevhid İşleri :
Üst ölçek planı bulunmayan iskan dışı alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel (5000) m2 den küçük olamaz. Bu parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan kamu eline geçmiş yola, yapılan ifrazdan sonra en az (25.00) m. Cephesi bulunması zorunludur. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Yeni yerleşme oluşturma amaçlı ifraz işlemi yapılamaz. Ayrıca ifraz işlemlerinde Tarım İl Müdürlüğü görüşü alınmaktadır.

Tevhit işlemlerinde (5000) m2 asgari büyüklük şartı aranmaz. Tevhid işlemlerin de parsellerin Kamuya açık yola cepheli olması gerekmektedir.

Yapı Şartları :
Üst ölçekli planı bulunmayan iskan dışı alanlarda bulunan parsellerde; inşaat alanı katsayısı %5’den fazla olmamak, yapı inşaat alanları toplamı hiçbir koşulda (250) m2 yi geçmemek, saçak sevilerinin tabii zeminden yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katı aşmamak, yola ve yarsel sınırlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak şartı ile bir ailenin oturmasına mahsus bağ ve sayfiye evleri, kır kahvesi, lokanta ve bu tesislerin müştemilat binaları yapılabilir.

Bu alanlarda tarımsal üretimi korumak amacı ile üretimden pazarlamaya kadar tüm faaliyetleri içeren entegre tesis niteliğinde olmamak kaydıyla, konutla birlikte ve ayrı yapılan mandıra, kümes, ahır, ağıl, su ve yem depoları, hububat depoları, gübre ve silaj çukurları, arı haneler, balık üretim tesisleri ve un değirmenleri gibi konut dışı yapılar, mahreç aldığı yola (10.00) m.den, parsel hudutlarına (5.00) m.den fazla yaklaşmamak, parselde bulunan bütün yapılara ait inşaat alanı katsayısı %40’ı yapı yüksekliği (6.50) m.yi ve 2 katı aşmamak şartı ile yapılabilir. Bu yapıların birinci fıkra koşullarına uyulmak üzere yapılacak konutla birlikte yapımı halinde de inşaat katsayısı (0.40)’ı geçemez.

Ayrıca bu tesisler hakkında Tarım ve Köyişleri Bakanlığı ve diğer ilgili kurum ve kuruluşların taşra teşkilatlarının uygun görüşünün alınması ve başka bir amaçla kullanılamayacağı hususunda tesis sahiplerince ilgili idarece noterlikçe tasdikli yazılı taahhütte bulunulması gerekmektedir. (Md.63)

Yapı Ruhsatı ve Kullanma İzni :
Üst ölçek planı bulunmayan Köy Yerleşik Alanı Dışında kalan (İskan dışı) alanlardaki tüm yapılar için Valilik’ten (İl Özel İdaresi) yapı denetimine tabi ruhsat ve yapı kullanma izni alınması gerekmektedir. Ruhsat alınması için de öncelikle İl Özel İdaresi’nden imar durumu alınmalıdır.

KONUYLA İLGİLİ DİĞER HUSUSLAR :

Köy Yerleşik Alanı içinde veya dışında hangi alanda olursa olsun, bir parsele birden fazla konut yapılabilmesi için öncelikle 1/1000 ölçekli mevzii imar planının hazırlatılması, Valilikçe onaylanması ve daha sonra yapı ruhsatı alınması gerekmektedir.

Üst ölçekli planı bulunmayan plansız alanlarda; sanayi, ticaret, konut dışı kentsel çalışma alanları (akaryakıt satış istasyonu gibi) tarım ve hayvancılık amaçlı entegre tesisler ……… vb. yatırımların yapılabilmesi içinde 1/1000 ölçekli mevzi imar planlarının hazırlatılması ve Valilikçe onaylanması gerekmektedir. Planlar onaylandıktın sonra İl Özel İdaresi’nce bahsi geçen tesisler için yapı denetimine tabi yapı ruhsatı alınmalıdır.